O desabamento de três prédios, no centro do Rio de Janeiro, na quarta-feira (25), serve de alerta para quem quer reformar um imóvel. É preciso ter cuidado com as ideias de aumentar espaços internos, abrir janelas ou portas, já que, segundo especialistas, uma simples parede pode ser a sustentação do prédio e danificar toda a estrutura.

Para fazer uma reforma é necessário providenciar uma vasta documentação. A empresária Silvia Cavasini comprou um apartamento novo de três dormitórios, com 146 m², em um edifício de São José do Rio Preto. Como nem tudo a agradou, ela quis fazer algumas mudanças no local. “Na parede de dois dormitórios as portas de entrada ficavam bem de frente aos banheiros. Eu fechei essas portas e abri mais pra frente. Cortei também uma parede para fazer portas”, conta.

Antes de fazer uma mudança na estrutura do imóvel é preciso muita atenção. O engenheiro Dilson de Paula Oliveira explica o que o proprietário pode e o que não pode fazer ao reformar. “Não pode demolir paredes estruturais, não pode alterar configuração de vigas, pilares. Isso vai comprometer a estrutura do edifício”.

Silvia contratou profissionais que tiveram acesso à planta do prédio, mas não pediu as autorizações necessárias. “Até conversei com o engenheiro da construtora, o que eu queria fazer e tava tudo ok”.

O proprietário de um apartamento como o dela não pode fazer reformas que modifiquem a planta original sem autorização. Na hora de revender o imóvel, toda a documentação deverá estar em ordem. Cada município tem uma legislação, mas em todos os casos é necessário um arquiteto ou engenheiro credenciado responsável pelo processo.

Veja o passo a passo da documentação:

1. A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) vem do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea);

2. A aprovação da planta modificada, da Prefeitura;

3. Para reformas em edifícios, é necessário o laudo técnico do Corpo de Bombeiros;

4. Em caso de imóvel tombado pelo patrimônio histórico, a autorização dos conselhos responsáveis.

“Se for uma reforma que há acréscimo de área, se ele não fizer no momento oportuno, ele pode acarretar em multas na época que for fazer a regularização”, orienta o engenheiro.

Para fazer pequenas reformas como troca de piso, de azulejo, de pia, não é necessário pedir autorização da Prefeitura.

Quer reformar a casa? Confira novas regras para o uso do FGTS

Muita gente já ouviu falar, mas está cheio de dúvida: como vai funcionar o empréstimo com o fundo de garantia (FGTS) para reformar a casa própria? Tem muita gente sonhando para acabar com aquela reforma interminável, mas é só uma nova linha de crédito.

A classe média agradece, e o governo ainda estimula a construção civil, o que ajuda a aquecer a economia em um momento de crise internacional. Já em fevereiro, trabalhadores com contas no FGTS poderão pegar empréstimo de até R$ 20 mil com juros de no máximo 12% ao ano.

Quem faz reforma conhece bem essa história. Qual o mal de toda obra? “É o atraso e a falta de dinheiro”, diz um senhor. A comerciante Tatiane Amaral da Silva tinha se programado. “Só que já gastei mais. Obra é sempre assim: gasto inesperado no bolso”, diz.

A nova linha de crédito é para quem tem conta no FGTS e deve beneficiar a classe média para a compra de material de construção, reforma ou ampliação de imóveis residenciais. Pode-se financiar até R$ 20 mil. O prazo de pagamento é até dez anos, com taxa de juros máxima de 12% ao ano.

“Tem bancos que vão ter condições até de praticar uma taxa de juros menor que essa. A menor a taxa de juros que se encontra no mercado é em torno de 26%”, calcula Paulo Eduardo Cabral Furtado, membro do conselho curador do FGTS.

Para fazer o financiamento, a pessoa precisa comprovar que é dona da casa ou apartamento que vai ser reformado. O imóvel tem de valer, no máximo, R$ 500 mil. Ninguém vai ter nada descontado da conta do FGTS. O dinheiro emprestado vai sair do total de recursos do fundo de garantia.

O financiamento deve estar disponível nos bancos dentro de um mês. Mas atenção: o economista Newton Marques sugere prudência e planejamento. “Sempre é melhor se endividar por um prazo curto e obviamente com uma taxa de juros mais baixa. Então, se ele tem um dinheiro à disposição e pode utilizar, ótimo. Se ele quiser tomar aquele crédito por um prazo mais curto, melhor ainda”, recomenda.

O dinheiro pode ser usado também para a instalação de hidrômetros, de um sistema de aquecimento solar ou ainda para obras de acessibilidade para moradores com deficiência e que precisam adaptar a casa.

A forte procura por imóveis residenciais e comerciais para alugar fez a taxa de vacância recuar para o menor nível dos últimos dez anos em 2011 e o valor do aluguel explodiu. Os imóveis mais procurados no mercado de locação residencial são apartamentos de um e dois dormitórios. No segmento comercial, áreas para escritórios no Itaim, em São Paulo, e no Leblon, Rio de Janeiro, são as mais cobiçadas e no Rio, os preços já superam os de Nova York.

Uma pesquisa feita pela Cushman & Wakefield South America mostra que o valor do aluguel do metro quadrado no polo de escritórios no Rio, que inclui a zona sul, centro e orla, é de US$ 69,4. Em Nova York, na região de Midtown, próxima do Central Park, US$ 62,6.

O terceiro lugar desse ranking das regiões com aluguel comercial mais alto, à frente de Washington, também é ocupado pelo Brasil, só que pelo polo de escritórios de São Paulo, que inclui áreas nobres como Paulista, Jardins, Faria Lima, Chácara Santo Antônio, entre outras. Nessa região, o preço do metro quadrado está em US$ 60,3.

Preços

Segundo Mariana Mokayad Hanania, gerente de pesquisa da C&W, fazia tempo que São Paulo não tinha elevação tão forte no preço dos aluguéis de escritórios; fenômeno frequente no Rio porque a oferta de escritórios é restrita. O preço médio do aluguel do metro quadrado de edifícios classe A no principal polo de escritórios de São Paulo, que inclui Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antônio e Marginal Pinheiros, atingiu R$ 111,8, no terceiro trimestre de 2011. A alta é de 22,6% em relação a igual período de 2010 e de 4,3% ante o segundo trimestre de 2011.

O preço médio mais elevado do metro quadrado de escritórios classe A em São Paulo é o da Faria Lima (R$ 146,3) e o índice de vacância mais baixo é o do Itaim (0,9%), aponta a pesquisa da Cushman & Wakefield.

Nos condomínios, o consumo de energia elétrica cresce cerca de 5% devido aos gastos com a decoração de natal no mês de dezembro. O aumento, porém, não chega a pesar no bolso dos condôminos, porque os edifícios se programam para ter recursos extras na época natalina. Mas e na sua casa ou apartamento? Se você investiu em uma decoração bem iluminada esse ano, pode compensar o gasto extra economizando em outras áreas, para não ter que arcar com uma conta de luz mais cara. Veja as dicas:

Geladeira e freezer

- Descongele regularmente o refrigerador, pois as camadas de gelo impedem a circulação do ar frio, consumindo mais energia.

- Instale o refrigerador em lugares ventilados e abrigados de fontes de calor, como o fogão.

- No caso de instalação entre armários e paredes, programe um espaço mínimo de 15 cm nas laterais, acima e abaixo do aparelho.

- Regule o termostato observando a estação do ano.

- Faça o teste do papel: se ele deslizar pela borracha, é hora de trocá-la.

- As prateleiras do refrigerador devem permitir a livre circulação do ar frio, por isso nada de forrá-las com plásticos ou papel.

- Deixe os alimentos quentes esfriarem, antes de guardá-los. Lembrete: abrir o refrigerador com frequência desperdiça energia.

Chuveiro elétrico

- Prefira usar a chave de temperatura do chuveiro na posição verão, que consome 30% menos energia.

- Cinco minutos são suficientes para um bom banho.

- Os orifícios de saída de água do chuveiro devem ser limpos regularmente. Melhora a vazão de água e economiza energia.

Desligue o chuveiro ao ensaboar o corpo ou massagear os cabelos com o shampoo.

Iluminação

- Abra as janelas e aproveite a luz natural.

- Pinte as paredes em cores claras, que refletem luz e dispensam o uso de lâmpadas de alta potência.

- Limpe as luminárias e lustres. O acúmulo de pó reduz o nível de iluminação.

- Lâmpadas fluorescentes são as mais econômicas e iluminam tão bem quanto as incandescentes.

- Para os lugares de leitura ou trabalhos manuais, prefira a iluminação dirigida, de maior potência.

- Para usar o computador, a sugestão é iluminação indireta.

Iluminação externa

- Células fotoelétricas são ideais para ambientes externos, pois desligam-se automaticamente, de acordo com a luminosidade do dia.

- Lâmpadas de vapor de mercúrio de sódio têm grande poder de iluminação, além de consumir menos energia, se comparadas com as de mercúrio.

Climatização

- Escolha o aparelho de acordo com a metragem do cômodo, e observe se ele possui o selo Procel, que atesta aparelhos econômicos.

- Mantenha janelas e portas fechadas, ao utilizar o aparelho.

- O ventilador de teto é mais econômico que o condicionador de ar.

- Limpe os filtros. Quando sujos, além de causar alergias e problemas respiratórios, os filtros dificultam a passagem do ar e sobrecarregam o motor.

Ferro elétrico

- Acumule roupas, para passá-las de uma única vez; evite usar o ferro nos horários em que muitos aparelhos estejam ligados, para não sobrecarregar a rede elétrica.

- Tecidos delicados podem ser passados com o ferro já desligado, aproveitando o calor; prefira o ferro a vapor, é mais econômico.

Utilizar o imóvel comprado ou construído como residência é uma das condições exigidas para sacar o dinheiro do fundo

Os recursos do FGTS podem ser utilizados na compra de imóveis urbanos, novos ou usados, de até R$ 500 mil, em transações à vista, com financiamento ou consórcio. Respeitado o mesmo limite, também é possível sacar o dinheiro do fundo para construção, financiada ou não.

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Nos financiamentos, o saldo do FGTS serve tanto como entrada como na amortização ou quitação da dívida. Nos consórcios imobiliários, pode ser utilizado em lances ou na complementação do valor da carta de crédito.

Em todos os casos, é necessário se enquadrar nas seguintes condições:

- Não ser proprietário de imóveis no município, cidades vizinhas ou região metropolitana onde se viva ou trabalhe

- Não ter outro imóvel financiado pelo SFH em qualquer parte do Brasil

- Ter trabalhado sob o regime do FGTS por pelo menos três anos, consecutivos ou não

- Utilizar o imóvel comprado ou construído como residência

- No caso de compra, adquirir casa ou apartamento registrado no cartório de imóveis da região

- Adquirir imóvel que não tenha sido objeto de transações com o FGTS nos últimos três anos

O Ministério Público do Estado do Rio e a Caixa Econômica Federal assinaram, na última segunda-feira, acordo que facilita o financiamento da casa própria para os servidores. Será possível financiar até 100% do valor do imóvel.

8,2% a 10% ao ano

Taxas de juros serão entre 8,2% e 10% ao ano, de acordo com o valor do imóvel, e financiamento será pago em até 30 anos. Há chance de compra de mais de um imóvel, desde que a renda permita.

Dúvidas sobre crédito

Gerentes da Caixa vão esclarecer dúvidas, amanhã, no 1º andar do Prédio das Procuradorias , das 12h às 15h. A partir de segunda-feira, posto de atendimento será instalado no 3º andar do edifício-sede.

O perfil dos compradores de imóveis e também das unidades compradas têm mudado. Os imóveis com um dormitório têm alcançado o topo da preferência dos solteiros ou dos casais sem filhos, que estão cada vez mais exigentes. “Esses consumidores ‘antenados’ e contestadores analisam os investimentos, comparam preços e usam as redes sociais para trocar informações. Priorizam a individualidade e têm visão urbanística particular”, comenta o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e da CII/CBIC (Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção), João Crestana.

Segundo Crestana, a procura por esses imóveis acontece por conta do bônus demográfico brasileiro. “Situação em que o número de pessoas ativas entre 20 e 50 anos supera a soma de crianças e aposentados”, completa, afirmando que “esta mudança, aliada à mobilização econômica de 40 milhões de cidadãos, registrada nos últimos anos, e às melhorias das condições de crédito, permitiu a geração de uma demanda imobiliária até então inédita”.

Mais exigentes

De acordo com presidente do Secovi, os solteiros e os casais sem filhos são mais dedicados à carreira e à formação profissional, por isso, o interesse imobiliário desse perfil é diferente. “O interesse imobiliário desses jovens vai de estúdios compactos e sem divisórias, com 35 metros quadrados e sem vaga de garagem, perpassam os ’sala e quarto’ e se alçam aos sofisticados lofts de 100 metros quadrados e duas vagas”, afirma.

Segundo Crestana, as condições para escolher um determinado imóvel também mudaram, e o valor não é mais o fator decisivo. “Uns exigem preços acessíveis e dispensam equipamentos comunitários, fator preponderante para a redução da taxa condominial. Outros procuram condomínios adjacentes ao metrô e a corredores de ônibus e valorizam funcionalidades, como lavanderia coletiva”, explica.

Arquitetura moderna, espaços abertos, raia de natação e espaço gourmet são algumas das exigências mais refinadas desse público, que, segundo Crestana, consideram essencial a proximidade do imóvel com o local de trabalho, universidades, cinemas, bares, restaurantes e baladas.

Imóveis

Segundo o presidente, nas regiões periféricas da cidade de São Paulo, há procura por unidades menores e disponíveis por aproximadamente R$ 100 mil. Em regiões mais centrais, há aquelas disponíveis por R$ 250 mil e, dependendo da localização e dos atributos, encontram-se as que ultrapassam R$ 1 milhão.

Um dos tipos de imóveis que perdeu espaço foram as quitinetes. “Sucesso nas décadas de 1960 e 1970, a locação de quitinetes complementava a aposentadoria de seus proprietários. Porém, o protecionismo danoso da lei do inquilinato vigente à época permitiu que inquilinos de má-fé deixassem de pagar o aluguel, danificando imóveis e se recusando a sair. Com isso, essas unidades perderam reputação”, explica Crestana, explicando que, “agora, imóveis de um dormitório recuperam importância e incentivam a volta da locação como investimento. As modernidades legais e a demanda permitem este progresso”.

Bairros vizinhos, como São Conrado, também devem ter elevação nos valores de imóveis

A ocupação policial da favela da Rocinha, no Rio de Janeiro, deve ter efeito no mercado imobiliário na comunidade e também em bairros da vizinhança. A previsão é que, em algumas áreas, os preços dos imóveis subam até 200%, em um ano.

A tendência de alta segue o que aconteceu em outras favelas pacificadas e também nos bairros próximos.

Pouco depois da pacificação, muitos corretores ainda não se sentem à vontade para falar, mas especialistas com mais de dez anos de experiência no mercado imobiliário da Rocinha acreditam que, até o final do ano que vem, os imóveis vão dobrar e até triplicar de preço.

A valorização começou antes mesmo da chegada da polícia. Um apartamento de dois quartos na comunidade, que no mês passado custava R$ 70 mil, hoje sai por R$ 80 mil, uma alta de 14%.

Os bairros próximos também devem ser afetados pela mudança. Apesar de ter um dos IPTUs mais caros do Rio de Janeiro, o bairro de São Conrado viveu anos de estagnação imobiliária. Um dos golpes mais duros foi a invasão em um hotel de luxo por traficantes em fuga, no ano passado.

Nos últimos anos, os preços aqui subiram bem menos que em outros bairros valorizados da zona sul, como Ipanema e Leblon.

Para não ter dor de cabeça com sua casa ou apartamento após uma chuva forte, alguns fatores devem ser inspecionados e cuidados.

O telhado é um deles. É preciso verificar sempre se há necessidade de impermeabilização da área ou a troca de telhas. E também fazer a inspeção periódica dos pára-raios para não ocasionar danos na rede elétrica e ter sempre uma bomba de água reserva.

A Sabesp ressalta outra dica importante: nunca despejar objetos e papéis nos vasos sanitários e óleo de cozinha no ralo da pia. O grande volume de água gerado, aliado ao despejo de lixo na rede coletora, pode provocar o refluxo do esgoto para dentro da própria residência. De acordo com o levantamento realizado pela empresa de saneamento de São Paulo, ao longo do ano são descartadas irregularmente por vasos sanitários, pias e ralos cerca de 12 mil toneladas de lixo.

Carlos Braga, síndico há 12 anos, sofreu com este tipo de situação e afirma que todos devem colaborar. Ele afirma que “não só o síndico tem esta responsabilidade. Com ajuda do meu conselho e dos moradores, fomos buscar orientação, já que todos conheciam o problema”.

O primeiro passo foi procurar um engenheiro perito para que guiasse nesta questão. “Fizemos um pedido a uma empresa de tintas e relatamos todos os problemas do condomínio. Prontamente me enviaram um engenheiro, que produziu um laudo”, afirma Braga. Depois que o laudo foi dado, os condôminos seguiram a risca as orientações recomendadas pelo engenheiro, para que não houvesse mais imprevistos.

As orientações do engenheiro, registradas no laudo, pediam que uma cópia fosse encaminhada para as empresas de pintura para resolver o caso do bolor e umidade. Além de pautar questões como manutenção no telhado, realizando sempre uma vistoria, e a limpeza das calhas e ralos. “Depois de uma assembleia, a obrigação é fazer com cautela a impermeabilização da laje, pois é um serviço que necessita de cuidado”, completa o síndico se referindo às orientações.

Riscos à saúde

Além de bolor, manchas e umidade, os problemas acarretados pelas chuvas podem trazer riscos à saúde do morador.

Por isso, a prevenção deve ser feita, planejada por etapas para resolver cada questão. “Os moradores também devem colaborar informando o síndico caso aconteça algo em seu apartamento”, recomenda o síndico.

Após receber parecer favorável no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) ação contra um condômino cuja dívida junto ao condomínio datava de junho de 2011. Contrariamente, o STJ considerou que os débitos condominiais são dívida líquida, constante de instrumento particular, sendo prescrito em cinco anos o prazo de cobrança, de acordo com o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil de 2002.

No entender do STJ, a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Para que uma dívida de cota condominial seja enquadrada na prescrição de cinco anos, são necessários dois requisitos, conforme comentou a relatora do recurso que chegou ao STJ, ministra Nancy Andrighi. São eles: a expressão “dívida líquida”; e um instrumento, privado ou público, onde conste a expressão.

“A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada. Já o conceito de ‘instrumento’ deve ser interpretado como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação”, diz a ministra no relato.

Nancy Andrighi destacou o fato de alguns doutrinadores defenderem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos.

A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou.

Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime.